Investimenti immobiliari: come cambiano le strategie d’investimento dopo il lockdown

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Italiani e immobili: un connubio intramontabile.

Potrebbe essere il titolo di un libro o di un film che racconta una delle storie d’amore più romantiche e strazianti del dopoguerra.
È risaputo che il feeling degli italiani col mattone abbia radici antiche; essi ritengono la proprietà immobiliare di gran lunga la miglior forma di investimento e, nella loro percezione, anche la più sicura. Ancora oggi, sono in molti a ritenere che sia possibile arricchirsi con gli immobili.

Uno dei motivi che spiega la liaison di lungo termine, che gli italiani hanno con gli immobili, è da ricercare nel proposito di creare un reddito costante derivante dagli affitti. Ovviamente, questo è un obiettivo che dipende da una serie di fattori e che non è immune da rischi, a cominciare dall’eventuale sopravvenuta incapacità dell’inquilino di pagare l’affitto.

Lo scenario

Il settore immobiliare ha certamente un ruolo importante nell’economia, rappresentando all’incirca il 20% del PIL italiano. Dei circa 10.000 miliardi di ricchezza complessiva delle famiglie, i beni immobiliari ne rappresentano oltre il 60% e, tra le voci di indebitamento degli italiani, l’acquisto di immobili è quella più rilevante.

Il rapporto redatto dall’Agenzia delle Entrate, Gli immobili in Italia 2019, (riferito al censimento del 2016) parla di 34.871.821 unità residenziali censite, di cui 32.192.053 risultavano possedute da persone fisiche, con una quota pari al 92,3%.

Per chi ha accesso alla leva finanziaria, c’è la possibilità di incrementare il rendimento del proprio capitale investito. Chi comprende questa dinamica, ed è in grado di utilizzarla adeguatamente, può avere ritorni certamente notevoli.

Creare un team per gestire i patrimoni immobiliari

Uno dei principali motivi di successo negli investimenti immobiliari sta nel comprendere che si tratta di un gioco di squadra; certo, operare da soli è un’opzione, ma fa aumentare notevolmente i rischi che si assumono e può comportare gravi errori di valutazione.

real estate professionisti aumentano efficienza

In pratica, per chi ha ingenti patrimoni immobiliari e vuole sfruttarne al massimo le potenzialità, è consigliabile creare un team composto da una serie di esperti e di professionisti; ad esempio:

  • geometra ▶ per i controlli catastali e per le regolarità normative;
  • architetto ▶ per eventuali ristrutturazioni o variazioni del bene;
  • asset manager ▶ per occuparsi dei nuovi contratti d’affitto e gestire quelli vecchi;
  • esperto valutatore ▶ per definirne il reale valore dei beni;
  • agente immobiliare ▶ per valutare la zona, la tipologia dell’immobile e la prospettiva futura di vendita.

Questo approccio è un ottimo presupposto per far sì che l’investimento immobiliare possa fruttare nel lungo periodo.

Uno sguardo alla fiscalità

Un altro fattore molto importante è rappresentato dalla strategia che si decide di utilizzare; per investire nel real estate, è necessario pianificare una fiscalità che, oltre che rispettare i dettami della legalità, sia altamente efficiente.

Se come soluzione si opta per la costituzione di fondo immobiliare chiuso italiano, i vantaggi principali sono:

  1. sconto sulle tassazioni legate agli immobili in Italia;
  2. sterilizzazione delle plusvalenze fino alla vendita dell’immobile.

In quest’ultimo caso, se gli immobili sono intestati ad una Srl o ad una persona fisica e si percepiscono affitti, i soggetti sono tassati annualmente.

Se invece si optasse per la costituzione di un fondo immobiliare lussemburghese, si avrebbe il vantaggio della sterilizzazione e della posticipazione delle tassazioni, che ricadrebbero in capo all’investitore. Quest’ultimo pagherebbe l’aliquota del 26% sul guadagno effettuato solo nel caso di eventuale vendita delle proprie quote.

Nuovi approcci, nuove prospettive

Tuttavia, il più grande segreto dell’investimento in quest’asset class sta nel comprendere che è possibile trasformare un patrimonio da statico in dinamico. Soprattutto in un momento come questo, e considerando i notevoli cambiamenti che si prospettano dopo il lockdown, questo aspetto è tutt’altro che secondario.

immobili da statici a dinamici attraverso fondo immobiliare

Gli immobili sono per loro natura statici. In un mondo, però, che cambia molto rapidamente, investire in qualcosa di ‘fermo’ può risultare molto problematico. Il fondo immobiliare permette di rendere le proprietà statiche più facilmente trasferibili, attraverso la movimentazione delle quote.

In questo contesto così particolare (a causa del covid-19), è assai probabile che cambierà:

  • la strategia di un investitore immobiliare ▶ la sharing economy e gli affitti di breve termine (AirBnB) sono destinati a sparire;
  • la tipologia degli immobili su cui investire ▶ gli uffici saranno sempre più vuoti per via dello smart working (ormai tutte le aziende lo hanno sdoganato);
  • le tipologie di casa che le persone compreranno ▶ non più bilocali o trilocali (ad oggi quella di maggior gradimento), ma immobili con giardino e ampi terrazzi e di metrature più ampie.

Inoltre, è possibile una rivalutazione degli immobili destinati alla logistica, per via del notevole incremento degli acquisti online.
Infine, potrebbero tornare ad aprire molti piccoli negozi nei piccoli comuni al di sotto dei 10.000 abitanti.

Strategia e strumenti

La riuscita della strategia nella gestione degli immobili dipende dal veicolo che si decide di utilizzare per svolgere questa attività. Un investimento immobiliare dovrebbe essere fatto con un’ottica di lungo o lunghissimo termine (dai 10 ai 30 anni); in tal senso, ogni scelta fatta riveste una grande rilevanza.

In un periodo prospettico così lungo, entrano in gioco numerose variabili; è necessario, quindi, vagliare soluzioni strategicamente efficaci, piuttosto che pensare solo ad un risparmio ‘tattico’, che nel tempo potrebbe rivelarsi controproducente.

Costituire una società ad hoc per gestire gli immobili costa molto meno della costituzione di un fondo immobiliare d’investimento. La maggior parte dei proprietari preferisce il risparmio immediato ai vantaggi e ai guadagni futuri ottenibili col fondo. È indubitabile, invece, che il fondo immobiliare sia più efficiente e offra maggiori vantaggi rispetto alle società.

Tuttavia, per comprendere appieno questo aspetto, è fuorviante guardare il mercato italiano (soprattutto quello dei fondi immobiliari ordinari), dove la mala gestio e le logiche clientelari hanno reso una pessima pubblicità a questo strumento. Sui mercati più evoluti (USA, Nord Europa, Sud-Est Asiatico) lo scenario è assai diverso: una notevolissima quantità di fondi immobiliari porta con costanza rendimenti interessanti nelle tasche degli investitori.

I vantaggi del fondo immobiliare

Un fondo creato ad hoc, utilizzato per la gestione di assets immobiliari, ha una serie di vantaggi.
Ecco i più significativi:

  1. opportunità di rendere “dinamico” un patrimonio immobiliare;
  2. possibilità di conferimento diretto nel fondo senza restrizioni;
  3. customizzazione assoluta;
  4. possibilità di convertire qualsiasi proprietà immobiliare in asset di facile trasferibilità e vendita;
  5. aumentare l’efficienza fiscale (vedi sopra “Attenzione alla fiscalità”);
  6. separazione tra chi conferisce e chi gestisce;
  7. totale trasparenza e chiarezza dello statuto (lo statuto di una S.p.A. consta 15/20 pagine, quella di un fondo immobiliare di 60/80 pagine);
  8. strumento di pianificazione successoria;
  9. credibilità attraverso il coinvolgimento di istituzioni come la banca depositaria, l’agente amministrativo e il revisore che controlla l’operato dei gestori;
  10. visibilità internazionale;
  11. leva finanziaria;
  12. track record certificato.

Dalla teoria alla pratica

In Italia, l’utilizzo dei fondi real estate è una pratica scarsamente attuata; basti pensare che solo il 2,7% del valore totale delle operazioni immobiliari è gestito attraverso strumenti finanziari dedicati.

Investire nel mercato immobiliare richiede un’adeguata conoscenza circa la costituzione di un fondo d’investimento. In realtà, il processo è molto più semplice di quanto si creda, a condizione che ci si affidi a esperti professionisti del settore.

I clienti, che dispongono di patrimoni significativi anche sotto il profilo immobiliare, necessitano da parte dei consulenti di un approccio capace di soddisfare esigenze anche molto complesse.
Le risposte attese devono essere tali da includere, quindi, anche la gestione degli asset immobiliari; in questo senso, il fondo immobiliare dedicato e riservato è indubbiamente la soluzione più idonea.

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